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广西7月1日起实施新规 “卖房送面积”难了

房天下综合整理   2015-07-09 10:40

[摘要] 从7月1日起,广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)》(以下简称《规范》)。这将意味着,开发商“偷”面积难了。

房天下来宾讯 购房赠送飘窗、露台、地下室等,在近年的楼盘销售中,常常被开发商用作吸引购房者的卖点。不过,这种赠送面积的营销策略,今后将受到限制。记者从自治区住建厅获悉,从7月1日起,广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)》(以下简称《规范》)。这将意味着,开发商“偷”面积难了。相比旧规,新规主要变化在哪?对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响?记者进行了走访。

市场:商品房“送面积”成风

“买两房送一房”、“88平方米加赠送面积可做小四房”……在南宁商品房市场上,送面积几乎是各家开发商的“必选动作”。7月8日下午,凤岭北片区某项目售楼部内,销售人员在给看房者讲解房屋概况时,都特别强调该项目各户型都有比较高的“赠送面积”比例。比如80多平方米的小户型,一般能做到小三房已是极限,但该楼盘销售人员表示他们89平方米的小户型,有20多平方米额外赠送面积,能做成小四房,赠送率约20%。

在南宁市,20%的赠送率不鲜见,少数项目甚至宣称自己的楼盘有超过50%的面积赠送率,个别户型的赠送面积甚至超过合同上约定的建筑面积。不少主打“高赠送率”的楼盘,都会在户型图上,用醒目的颜色标注全赠送、半赠送面积的区域。多个楼盘的销售人员表示,赠送面积对看房者还是比较有吸引力的。

探因:“偷面积”为规避容积率限制

业内人士透露,通过各种方式规避容积率上限,是实现“送面积”的主要方法。据了解,商住用地在出让前,就已确定了一个容积率上限。容积率可以简单理解为一定面积土地上,衡量建筑物总面积与土地面积之比的数据。同样面积的土地,容积率上限越高,开发商可建设的建筑物面积就越大,反之则越小。但有些建筑结构、区域是不参与或部分参与容积率计算的,这就为开发商“偷面积”提供了方便。

比如在新的《规范》实施前,阳台一般是只计一半建筑面积的。假设某100平方米的土地,容积率上限是2。如果所有建筑都参与容积率计算,那么多只能建200平方米的房屋。但开发商把其中20平方米建成只计一半建筑面积的阳台,总计可使用的房屋面积就变成了210平方米。购房者只要将阳台用玻璃窗封闭,即可当成普通房间使用,而房屋的设计图纸在送审时,也没有超过容积率上限。

实际:多送的面积有的成鸡肋

“偷面积”虽有利于开发商开展营销,在部分购房者看来也是实惠,但也存在不少问题。南宁一家房地产销售公司负责人介绍,“偷”出来的面积大多是“边角料”。为了“偷”更多面积,一些户型设计得“前凸后凹”,这也是现在很难看到全方正户型的原因。

业内人士透露,“偷”出来的边角不一定实用。比如某楼盘89平方米送20平方米的小四房,用赠送面积改造的房间,仅有约6平方米,就算是做储物室也比较勉强。而为了迁就这部分赠送面积,另一个房间被设计成了“7”字型,房间里几乎摆不下一张2米长的床。如果不追求赠送面积,直接做成大两房或小三房,各个房间用起来会更舒适。

还有一些购房者因“偷”来的面积存在各种问题,与开发商发生纠纷。如某楼盘预售时承诺有个8平方米不计面积的阳台,但交房时购房者才发现,该“阳台”只有框架,没有楼板。楼上的住户想盖楼板,还得征得楼下住户的同意。有的购房者还发现,赠送面积部分的施工质量明显不如正常建筑部分,存在地面大面积空鼓、墙面开裂等问题。

新规:“送面积”以后很难了

自治区住建厅有关负责人介绍,《规范》其实在2014年7月1日起就已实施。广西推迟一年实施,主要是考虑到我区实际情况。新《规范》实施后,原《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)》同时废止。

该负责人称,新的《规范》条文变化较大,对当前很多“偷面积“的行为有了明确规定。据介绍,《规范》修订的主要技术内容有:增加了建筑物架空层的面积计算规定,取消了深基础架空层;取消了有性顶盖的面积计算规定,增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;修订了阳台的面积计算规定,等等。简而言之,新《规范》的实施,将让热门的飘窗、挑 台、通风井、地下室等,在相应的范围内,实打实地算上面积。

开发商常“送”的面积便是旧规范不算面积的飘窗,有的甚至做成假飘窗,业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。新《规范》明确,窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化大的一条。相比之下,2005版的旧规范中,飘窗是不算面积的,这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积,但水暖电都预留好了,业主自己封装一下就是个大阳台,可多出10~20平方米的使用面积。我们的住宅设计就这么干,每层每家都有一个露台。”广西一家设计院的工程师透露。

鉴于旧规范规定阳台只算一半面积,新《规范》更加细化,在主体结构内的阳台(凹阳台),按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台(凸阳台),按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台,现在至少算一半面积。这意味着,今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费,其难度将进一步加大。

执行:已审批的项目仍按旧规

从今以后,市场上是否就不再有赠送面积楼盘了?住建部门解释,7月前已报审规划审批的项目,仍按旧规范执行。其实,早在本次新规出台之前,广西对于新建项目赠送面积设计的审批已经较以往严格了许多。很多如今在市面上在售的产品之所以能通过规划报建,主要是因为申报的时间较早。在本次新规出台后,今后报建的楼盘项目将更难推出赠送面积产品。这一定程度上让如今市面上在售的产品变得更加稀缺。不过,考虑到报建到推出市场有一个过程,预计新规的影响将在未来一两年内逐步体现,短期对于市场影响不会太大。

南宁一家开发商的营销部门负责人认为,新规实施后,小户型别墅受的影响相对可能会大一些。90平方米以下的小户型本来就是“送面积”的主力,今后小户型如何设计更具竞争力,对开发商来说是个考验。同时,近期有意购房的市民,还可关注赠送空间实用、设计合理的项目,赶上“送面积”的末班车。

买不到高赠送面积住宅的市民也不必遗憾。业内人士认为,“羊毛出在羊身上”,同地段同类型的住宅,用实际使用面积计算,单价其实是差不多的。个别赠送多的户型可能算下来会便宜一些,但实用性、舒适性往往要打折扣。今后开发商可能会在户型实用性、物业管理、园林等方面下功夫,购房者还是受益的。

新规范明确了这些面积的计算范围

坡屋顶:对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

地下室地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

阳台:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

夹层:建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算,且结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积,结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

凸(飘)窗:窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

落地橱窗:附属在建筑物外墙的落地橱窗,应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。(南国早报)

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